Снижение налоговой нагрузки на объекты недвижимости

Налоги на объекты недвижимости (здания, строения, нежилые помещения, земельные участки) рассчитываются исходя из кадастровой стоимости объекта и налоговой ставки каждого региона. Т.е. размер налога напрямую зависит от размера кадастровой стоимости объекта

Кадастровая стоимость устанавливается бюджетным учреждением массовым способом каждые 3-5 лет, не учитывая всех особенностей конкретного объекта, что часто приводит к превышению рыночной стоимости на 30 % и более. Уменьшение кадастровой стоимости позволяет снизить размер налога пропорционально снижению кадастровой стоимости.

Разберем на примере:

У предприятия имеется в собственности объект недвижимости, его кадастровая стоимость 36 549 358,96 руб.
Ставка в налоговом периоде 2018 г. составляет 1,5 %
Таким образом предприятие должно уплатить налог за 2018 г. 548 240,38 руб. (36 549 358,96 х 1,5 %).
Предприятие оспорило кадастровую стоимость, и она стала равной 12 922 507,00 руб. Налоговая ставка неизменна.
Налог равен 193 837,60 руб.
Процент снижения 65 %
Экономия ежегодно на налоговых платежах примерно 354 402,78 руб.

Важно: С 2019 года установление новой кадастровой стоимости, позволяет вернуть излишне уплаченные налоги за последние 3 (три) налоговых периода.

Каждый год правительством региона утверждаются перечни объектов, налогообложение которых осуществляется по кадастровой стоимости (ст.378.2 НК РФ).
В Самаре уполномоченный органом является Министерство имущественных отношений. С указанным перечнем можно ознакомиться и проверить есть ли там Ваш объект на официальном сайте httpss://mio.samregion.ru
В 2019 г. в указанный перечень включено более 35 тысяч объектов. На 2020 год Министерство имущественных отношений уже опубликовало проект перечня, он вступит в силу с 01.01.2020 г.

Ваш объект попал в перечень, что это значит?

Это значит, что налогов ВЫ платить будете больше в 6 раз. При включении в данный перечень налог на имущество будет исчислять по налоговой ставке 2 % от кадастровой стоимости, когда общая ставка физических лиц в Самаре 0,3%.
Юридические лица, если их объект недвижимости включен в указанный перечень, так же будут обязаны платить налог на имущество по налоговой ставке 2 % от кадастровой стоимости, а не от балансовой. Применение УСН/ЕНВД не освобождает от обязанности платить налог на имущество.
Включение объектов в указанным перечень происходим массовым способом и по формальным признакам, не учитывая всех особенностей конкретного объекта, что часто приводит к неправомерному включению.

Почему мой объект попал в Перечень?

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации в Перечень включаются:

• административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
• нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Так же основанием для попадания в перечень может служить вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположен объект недвижимости.
Вид фактического использования определяется постановлением Правительства Самарской области от 25 июля 2016 г. № 402 «Об утверждении Порядка определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений».
Фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях делового, административного или коммерческого назначения признается использование не менее 20 процентов его общей площади.

Как исключить объект из перечня?

1. Через комиссию обратившись с заявлением об определении вида фактического использования объектов недвижимого имущества в министерство имущественных отношений Самарской области.
   Форма заявления и порядок указан в постановлении Правительства Самарской области от 25 июля 2016 г. № 402 «Об утверждении Порядка определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений»
   Но через комиссии Вы можете оспорить только перечень текущего года. Если Ваш объект числится в перечне с 2016 года, исключить его за прошедшие периоды можно только черед суд.
2. В судебном порядке обратишься в Самарский областной суд и доказать, что объект неправомерно включен в данным перечень, его назначение и использование не соответствует ст. 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации

Что даст исключение из перечня?

Что нужно для исключения из перечня?

Для предварительного расчета прислать в наш адрес следующие документы:

1. Выписку из ЕГРН об основных характеристиках на объект
2. Выписку из ЕГРН на земельный участок под объектом
3. Технический паспорт на объект

Конечно не все объекты подлежат исключению, нахождение многих объектов вполне законно (например, торговые центры, офисные здания и т.д.)
В отношении таких объектов возможно провести оптимизацию площадей, изменение назначения объекта либо его разделение.

Назначение объекта недвижимости влияет на размер налоговой ставки, которая будет применяться для расчета налога на имущество.
Часто бывают ситуации, что объект недвижимости в Россреестре зарегистрирован, как торговый или офисный, а по факту используется как складской или производственный объект.
Налоговая ставка на торговые, офисные объекты составляет 2%. Если объект имеет иное назначение, то ставка налога для физ. лиц — 0,3%, для юридических лиц — налог рассчитывается из балансовой стоимости.
Изменив назначение объекта Вы можете существенно снизить размер налога.
Иногда, целесообразно разделить одно общее административное здание на несколько помещений с разными назначениями. В итоге к разным помещениям в зависимости от назначения будут применяться разные налоговые ставки и возможно часть помещений перестанет попадать под налогообложение.